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Investir sur Paris avec Bee Immo

Un placement toujours d’actualité si l’on recherche un rendement sécurisé, si l’on prépare sa retraire ou si l’on désire placer son argent afin de prévoir un achat futur


1. INVESTIR SUR PARIS
Une pénurie de logement garantissant votre investissement

Investir dans l’immobilier à titre locatif ne doit pas être considéré comme un moyen de défiscaliser ou de faire des bénéfices à court terme. En cela il se différencie des investissements vendus packagés ou des investissements spéculatifs comme la bourse.

Le principe est simple :

Il consiste à acheter un bien pour le louer et anticiper sur l'avenir. Il permet alors de
- se constituer un patrimoine avec très peu d'apport en faisant financer son bien en partie par prêt bancaire et par son locataire
- anticiper sa retraite et percevoir des revenus complémentaires à moyen terme.
L'investissement locatif peut porter sur les biens d'habitation ou sur des biens commerciaux.

Paris, Paris, Paris...

Paris ne changera jamais et surtout Paris manque cruellement de logements. Ainsi, même si on peut considérer que les prix sont très élevés, le risque de vacance locative est faible.

En revanche, l’investissement locatif sur Paris, ne permet pas ou peu de bénéficier de défiscalisation forte mais à l'avantage, sous certaines conditions, d'une imposition maîtrisée (micro-BIC) voir inexistante dans certains cas (ex. régime réel ou location meublée non-professionnelle : LMNP).


2. LOUER EN MEUBLÉ ?
Un investissement et des frais supérieurs mais un risque réduit

1/ Louer en meublé

Louer en meublé est particulièrement adapté pour les petites surfaces, qui vont séduire des étudiants, ou des actifs ne souhaitant pas s’installer sur le long terme. L'attrait du meublé réside dans la souplesse des baux ainsi que du fait que les meubles étant déjà sur place, le risque d'endomager les parties communes des immeubles est faible.

Bien moins répandue que la location vide, la location en meublé implique un investissement plus conséquent au départ du fait de l'achat des éléments le constituant, mais cela peut s’avérer rentable sur le long terme grâce aux multiples optimisations fiscales.

Les grands appartements loués à l’année, séduisant plutôt les familles, la location classique « nue » est en générale préférée par les locataires ces derniers désirant une sécurité de durée et disposant la plupart du temps de leurs propres meubles.

Avant de choisir vers quelle solution se tourner, vous devez vous poser les bonnes questions et comparer les caractéristiques propres à chaque type de location.

BEEIMMO vous accompagne dans ces choix en étudiant votre profil d’investisseur et privilégie, avec vous, les solutions qui vous sont les mieux adaptées.

Le bail Location vide Location meublée
Durée du bail initial 3 ans 1 an, sauf pour le cas des étudiants qui peuvent avoir un bail de 9 mois
Préavis donné par le bailleur 6 mois avant l’échéance du bail 3 mois
Préavis donné par le locataire 3 mois (peut être réduit à 1 mois dans certains cas) 1 mois

IMPORTANT

- Le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour certaines raisons : habiter le logement soi-même ou permettre à un proche d'y habiter ; vendre le logement...
- Interdiction en cours de bail de décider librement de l'augmentation du loyer (celle-ci ne peut excéder la variation annuelle de l'indice INSEE)
- Si le bailleur vend son bien, le locataire est prioritaire pour l'achat et doit faire une offre dans les deux mois.

- La location meublée étant régie par les lois commerciales, les conditions doivent être indiquées clairement sur les baux afin de ne générer aucune contestation future.

2/ Quels meubles ?

Il n'existe pas de texte définissant exactement ce qu'est un logement meublé.

On considère généralement qu'un logement est meublé lorsqu'au moment de l'état des lieux, le locataire a la possibilité d'entrer dans les lieux et d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

En pratique, outre les meubles indispensables (le lit, les chaises, la table, quelques assiettes, etc. ...), le logement doit être équipé en appareils électroménagers (réfrigérateur, plaques de cuisson, TV...).

Nota : Dans tous les cas, afin de se prémunir d’une vétusté des équipements et de réclamations des locataires, il est préférable d’équiper le logement de mobilier de qualité dès l’origine.

Par ailleurs, la valeur du mobilier installé avant l'arrivée du locataire peut être amortissable ce qui n’est plus possible en cas de réparations ultérieures.



3. LOUER EN MEUBLÉ
Optimisez votre fiscalité

1/ Le régime fiscal

Si les loyers des locations vides sont considérés comme des revenus fonciers, ceux des locations meublées sont considérés comme des revenus industriels et commerciaux.

Ainsi, pour tout foyer déclarant dès à présent des revenus, les revenus fonciers seront à ajouter à ces derniers et imposés ainsi au taux IR le plus fort.

2/ Le loueur en meublé non professionnel LMNP

Etre considéré comme un loueur en meublé non professionnel permet de déclarer ses revenus locatifs "au réel" et ainsi considérer son investissement sous un angle d'optimisation financière.

Certes un peu plus long lors de la déclaration fiscale, cette situation permet principalement d'amortir une partie de son bien et ainsi générer un déficit fiscal reportable. Ce déficit permettant en général de payer un impôt minime sur une dizaine d'année.

Dans cette situation, les déficits pourront être déduits des bénéfices dans la limite de 10 700 € par an ; la part excédant ce plafond étant imputable sur les bénéfices pendant un délai de 10 ans.
Sont déductibles, les frais suivants :

• Frais de notaire déduits en une seule fois la première année ou bien étalés sur 3 ans
• L'amortissement du bien donné en location (20 ans minimum)
• Les intérêts d'emprunt
• Les travaux
• Les assurances
• Eau - EDF - Chauffage
• Entretien chaudière
• Taxe foncière et taxe professionnelle
• Publicité, timbre téléphone, frais kilométrique

Attention : Les propriétaires des petites surfaces sont d’avantage taxés depuis 2012. Cette mesure concerne les petites surfaces en location de moins de 14m² à un prix supérieur à 40 euros/m². Elle n’est pas spécifique à la location meublée et n’est pas déductible du revenu imposable.

Bon à savoir
Location vide • Régime du micro-foncier : abattement forfaitaire sur vos revenus fonciers pour les propriétaires recevant moins de 15 000 euros de loyers par an (charges non comprises).

ou

• Régime du réel : les déficit foncier sont déductible de vos revenus locatifs (dans la limite de 10 700 euros par an, avec possibilité de reporter le solde sur les 10 années suivantes).
Location meublée • Les revenus tirés de la location de logements meublés sont imposés dans la catégorie des BIC, et non des revenus fonciers.
• La location meublée permet de bénéficier du statuts de Loueur en Meublé Non Professionnel


4. POTENTIEL ET RENTABILITÉ
En synthèse

Investir dans la pierre sur Paris permet de :

• Se créer un patrimoine pour un coût minimum en optimisant le rapport loyer/emprunt
• Bénéficier des taux d’intérêts bas afin d’optimiser son retour sur investissement
• Prévoir l’achat d’un bien dans le futur et/ou préparer sa retraite
• Bénéficier d’une fiscalité encore attrayante de la location meublée non professionnelle (LMNP) afin de ne pas être imposé les premières années

Investissement Studio A Studio B 2 pièces
Achat frais de recherche inclus 120 000 150 000 220 000
Notaire (7%) 8 400 10 500 15 400
Travaux (estimation) 22 000 26 000 35 000
Total investissement 150 400 186 500 270 400
Fiancement
Apport (20%) 30 080 37 300 54 080
Emprunt à financer 120 320 149 200 216 320
Rbt mensuel à 3,85% sur 25 ans * 625 775 1 122
Location mensuelle (hors charges) 570 680 950
Charges (pour info 5%) 29 34 48
Frais de gestion (5%) 29 34 48
Assurance loyers impayés (2%) 11 14 19
Revenus annuels 6 361 7 589 10 602
Taxe foncière (estimation) 110 130 180
Taxes petites surfaces (18%) 103 - -
Rentabilité Nette Locative 4,09% 4,00% 3,85%
Besoin de trésorerie mensuelle 94,90 142,60 238,50
Exemple de type de bien
Paris 2-3-4-5-6-7ème 12m² 17m²
Paris 9-15-16-17ème 10m² 14m² 20m²
Paris 10-11-12-13-14ème 13m² 16m² 26m²
* : hors assurance, estimation meilleurtaux.com - Mai 2012


5. VOTRE BIEN EST ENTRE DE BONNES MAINS
Choisissez parmi nos deux formules

Formule " Sans soucis "
Prise en charge complète
- Nous recherchons votre bien, supervisons les travaux si nécessaire et sélectionnons le locataire : nous mettons tout en œuvre (publicité, communication, base de donnée de l’agence…) pour une location rapide et qualitative de votre bien.

- Nous vérifions la bonne solvabilité du candidat, collectons tous les éléments officiels nécessaires à la constitution du dossier.

- Nous rédigeons le contrat de location et effectuons les états des lieux d’entrée et de sortie de votre bien.

- Nous nous occupons de la gestion de votre bien en tous les instants :
• Appels de loyers mensuels et quittancement du locataire
• Augmentations annuelles et régularisation des charges
• Versements mensuels des loyers par virement directement au propriétaire
• Suivi des travaux en cas de besoin

Formule " Tout inclus "
Prise en charge complète et assurance loyers impayés
Cette formule reprend la prise en charge complète précédente additionnée de l’assurance loyers impayés.



6. LA MISE EN LOCATION
Liste des documents nécessaires à la location de votre appartement

• Mandat de gestion
• Derniers appels de fonds
• Certificat Carrez
• Diagnostics techniques

Pour une location meublée, il faut lors de la signature du bail, fournir au locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) contenant :
• l'état des risques naturels et technologiques (ERNT)
• le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• le constat des risques d'exposition au plomb (CREP)

Il n'est pas nécessaire de faire refaire les diagnostics à l'occasion d'une simple reconduction de bail.

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